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Pflegeimmobilie Eigentumswohnung
Kauf Professionelle Standort- und Bedarfsanalyse liegt bei jedem Angebot vor Die Kaufentscheidung wird oft subjektiv getroffen, in Eigenregie durchgeführte Standortanalyse ist sehr schwer umsetzbar, wenn alle wichtigen Kriterien berücksichtigt werden sollen
Wohnung Auswahl des Pflegeimmobilie wird leicht gemacht, da alle Pflegeimmobilie nahezu die gleichen Voraussetzungen erfüllen, und die Vermietbarkeit unabhängig von der Lage im Objekt immer gegeben ist. Auswahl ist schwierig, Lage, Größe, Ausrichtung, Balkon, Parksituation, Infrastruktur usw. sollten beachtet werden, um eine Nachhaltigkeit in der Vermietung und eine Wertsteigerung zu realisieren - wird daher oft subjektiv entschieden
Kaufpreis Geringer Kaufpreis von ca. 2.500 €/qm - unabhängig vom Standort! Kaufpreis inkl. vollständiger Einrichtung, spezieller Sicherheitstechniken, Besonderheiten wie z.B. altersgerechte Sanitärausstattung, und den modern eingerichteten und ausgestatteten Gemeinschaftseinrichtungen Hohe und stetig steigende Quadratmeterpreise - je nach Lage, exkl. Einrichtung - daher Abhängigkeit von der zukünftigen Marktentwicklung und der Nachfrage nach dem Standort der Immobilie
Kaufpreiszahlung Meist erst nach vollständiger Fertigstellung - daher kein Baurisiko Zahlung in mehreren Raten nach MaBV - Makler-Bauträgerverordnung Risiko der Insolvenz des Bauträgers und die Mehrkosten für die endgültige Fertigstellung
Einstiegspreise Niedrige Einstiespreise von 90.000 bis ca. 140.000 Euro, daher geeigent für Einsteiger, Barzahler oder auch als zusätzlicher Altersversorungsbaustein Teilweise sehr hohe Einstiegspreise - je nach Lage ab 200.000 Euro - gute Bonität ist Voraussetzung
Vermietung Durch den Abschluss eines Mietvertrages mit 20 Jahren plus Verlängerungsoption mit einem bonitäts- und bankgeprüften Betreiber ist die Miete auch bei Leerstand des Appartments sichergestellt Die Mietersuche und Mieterauswahl obliegt dem Eigentümer, auch bei Prüfung und Nachweis der Bonität des Mieters kann es zu Mietausfällen, Mieterstreitigkeiten und Mietminderungen kommen.
Mietrendite Hohe und sichere Mietrendite von bis zu 6% p.a. - oftmals indexierter Mietvertrag Relativ geringe Miete pro Quadratmeter im Verhältnis zum Kaufpreis, im Schnitt liegt die Mietrendite im Neubaubereich bei 3,5 - 4%.
Mietminderung Durch langfristige und indexierte Mietverträge nicht möglich. Durch die laufende Instandhaltung des Objektes auf Kosten und im Auftrag des Betreibers bleibt die Qualtität und Güte des Objektes langfristig erhalten und stellt damit auch einen hohen Wiederverkaufswert sicher Die Kosten für die Instandhaltung trägt der Eigentümer in Verbindung mit der Eigentümergemeinschaft. Reicht die gebildete Rücklage nicht aus, können dringend notwendige Arbeiten nicht ausgeführt werden, was zu Mietminderungen führen kann und die langfristige Erhaltung des Gebäudes gefährdet. Weitere Risiken sind der Mietausfall und bei Mietnomaden oder bei langem Leerstand bei Neuvermietung
Betriebskosten Alle laufenden Betriebskosten und Instandhaltungskosten werden vom Betreiber getragen inkl. Strom, Gas, Wasser, mit Ausnahme der Kosten für den Verwalter und der Instandhaltung von Dach und Fach. Der Erwerber ist zur jährlichen Erstellung einer Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Nicht alle Nebenkosten sind auf den Mieter umlegbar. Weiterhin kann sich durch die Erhöhung der Nebenkosten die effektive Mieteinnahme reduzieren
Risiken Bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Betreibers kann dieser vom Verwalter und der Heimaufsicht ausgetauscht werden Rechtstreitigkeiten mit dem Mieter, evtl. Zwangsräumungen, Mietausfall, Mietnomaden, teuere Nachrenovierung Der Wohnung etc. können zu einer hohen Kosten- und auch Zeitbelasung beim Erwerber führen.
Steuerlicher Vorteil Linare Abschreibung des Gebäudeanteils in Höhe von 2% p.a. auf 50 Jahre Geringer Grundstücksanteil beim Pflegeappartment i.d.R. 3-4%, weiterhin SonderAfA für Mobiliar - 10% p.a. über 10 Jahre absetzbar Lediglich die lineare Abschreibung des Gebäudeanteils mit 2% p.a. - Ausnahme: Denkmalimmobilien
Verkauf Durch eigenes Grundbuch kann das Pflegeappartment jederzeit beliehen, verkauft, vererbt oder verschenkt werden. Grundbuchsicherheit ist bei der Eigentumswohnung ebenfalls gegeben
Weiterverkauf Gute Chancen im Wiederverkauf aufgrund des stark wachsenden Pflegemarktes und der sehr hohen Nachfrage nach renditestarken Immobilien mit hoher Sicherheit Wiederverkauf in Eigenregie und mit Kosten für den Eigentümer verbunden, evtl. Reparaturstau reduziert den zu erzielenden Kaufpreis
Wertsteigerung Durch indexierte Mietverträge und der laufenden Instandhaltung durch den Betreiber sehr gute Verkaufschancen. Sehr stark abhängig von der Nachfrage nach dem gewählten Standort und der Kaufpreisentwicklung
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