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Die Anlageform

Was genau ist eine Pflegeimmobilie?

Eine Pflegeimmobilie ist im Prinzip nichts anderes als eine Eigentumswohnung – nur dass sie sich in einem staatlichen oder privaten Pflegeheim befindet. Der Eigentümer vermietet die Immobilie in diesem Fall nicht an den Bewohner, sondern an den Betreiber der Pflegeeinrichtung.

Daraus ergeben sich für den Anleger zahlreiche Vorteile wie z. B. langfristig gesicherte Mieteinnahmen und minimaler Verwaltungsaufwand. Durch den Eintrag ins Grundbuch hat der Eigentümer alle Rechte: Er kann sein Appartement jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken.

Der Quadratmeterpreis für eine Pflegeimmobilie liegt etwa auf dem Niveau einer durchschnittlichen Neubauwohnung. Da immer mehr Pflegeeinrichtungen auch von privaten Betreibern angeboten werden, bietet sich hier eine wachsende Auswahl an modernen und attraktiven Objekten.

Marktchancen

Boom bei Pflegeimmobilien

Mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie investieren Sie in einen wachsenden Markt: Schon heute ist jeder vierte Deutsche über 60 Jahre alt – im Jahr 2040 werden bei uns rund 5,6 Mio. Menschen leben, die 80 Jahre und älter sind. Diese Generation ist zunehmend auf professionelle Pflege angewiesen.

Das Angebot an Pflegeheimen reicht bei weitem nicht aus: Allein bis zum Jahr 2025 werden in Deutschland etwa 400.000 zusätzliche stationäre Pflegeplätze benötigt, so eine Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft. Und da unsere Gesellschaft immer älter wird, hält dieser Trend weiter an.

Moderne Pflegeeinrichtungen, die ihren Bewohnern ein selbstbestimmtes und aktives Leben ermöglichen, werden in Zukunft immer gefragter sein. Die Investition in Pflegeimmobilien ist somit nicht nur eine solide Kapitalanlage – sondern zeigt auch soziales und gesellschaftliches Engagement.

Das müssen Sie wissen

Wichtige Aspekte bei der Investition in eine Pflegeimmobilie

Wer sich für den Kauf eines Pflegeappartements interessiert, sollte sich grundsätzlich vorab über einige sehr wichtige Aspekte dieser besonderen Immobilieninvestition informieren. Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Pflegeeinrichtungen in Deutschland: Die förderungswürdige und nicht-förderungswürdige Sozialimmobilie.

Bei der förderungswürdigen Sozialimmobilie handelt es sich um Institutionen wie etwa Psychiatrische Einrichtungen, Behindertenheime, Hospize oder stationäre Pflegeheime. Sie werden gemäß den Vorgaben des Sozialgesetzbuches vom Staat finanziell unterstützt.

Wohnformen wie Betreutes Wohnen, Seniorenresidenzen, Altersgerechtes Wohnen oder Service-Wohnen sind alle als nicht-förderungswürdig eingestuft und werden zu 100 Prozent vom Bewohner getragen. Dies bedeutet für den Investor: Ausfallrisiken bei staatlich finanzierten Institutionen bestehen nicht, bei nicht-förderungswürdigen Institutionen hingegen schon.

Grundsätzlich gilt, wie bei jedem Immobilienkauf: Informieren Sie sich vor Ort, lassen Sie sich Einblick in die finanzielle Situation einer Einrichtung geben und sprechen Sie mit Bewohnern und Angehörigen.

Häufig gestellte Fragen

Für ein Pflegeappartement gibt es professionelle Verträge durch den Bauträger, der vor allem wichtige Regelungen wie Mietindexierung wegen Inflationsausgleiches oder zur Instandhaltung des Objektes. Bei Eigentumswohnungen werden normalerweise zwar geprüfte, aber dennoch vorgegeben Musterverträge genutzt. Mieterhöhen beispielsweise sind – bedingt durch das Mietrecht – nur schwer umsetzbar. Es empfiehlt sich deshalb immer, auch bei Musterverträgen zusätzlichen juristischen Rat einzuholen.

Bei der Mieteinnahme bietet das Pflegeappartement klare Vorteile: Hohe Mieten mit einer Rendite von 5,25 Prozent. Bei der Eigentumswohnung liegt die Miete trotz hoher Anschaffungskosten oftmals relativ niedrig – bei einer Rendite zwischen 3 und 4,5 Prozent im Höchstfall.

Der Kaufpreis eines Pflegeappartements errechnet sich aus der hochwertigen Bauweise – inklusive der Einrichtung, besonderer Sicherheitstechniken und spezieller Ausstattung wie altersgerechte Bäder etc. Bei der Eigentumswohnung ist der Quadratmeterpreis grundsätzlich hoch angesetzt – ohne Berücksichtigung der Kosten für Ausstattung und Einrichtung.

Eng verbunden mit dem Kaufpreis ist vor allem die Vertragsdauer. Während bei einem Pflegeappartement ein Mietvertrag auf 20 Jahre abgeschlossen wird, der durch den normalerweise bonitätsstarken und bankgeprüften Betreiber erfüllt werden muss – auch bei Leerstand – ist es bei einer Eigentumswohnung unabdingbar, den Mieter auszuwählen und dessen Bonität zu prüfen. Zudem sind die Vertragslaufzeiten relativ kurz und bei Leerstand gibt es keine Mieteinkommen.

Nein - und zwar aus finanztechnischen Gründen. Eine Endfnanzierung eines Betreibers für ein Pflegeheim wird von der finanzierenden Bank als gewerbliche Finanzierung eingestuft. Durch diese Einstufung und den damit verbundenen Richtlinien der Banken wird ein sehr hoher Eigenkapitaleinsatz von Höhe von mind. 35% verlangt. Hinzukommen noch die Erwerbsnebenkosten mit ca. 10% die ebenfalls in diesem Fall vom Betreiber zu tragen sind. Den darüber hinaus zu finanzierenden Betrag bewertet die Bank als sogenanntes Risikokapital und verlangt hier i.d.R. Darlehenszinsen die weit über einer herkömmlichen Immobilienfinanzierung liegen. Aus diesen Gründen konzentrieren sich die Betreibergesellschaften auf ihre Kernkompetenz, die Betreibung, und nicht auf eine Portfolioerweiterung und den Ausbau des Anlagevermögens da hier eine extrem hohe Eigenkapitalbindung gefordert ist.
Im Normalfall sind Pflegeheime aufgrund der Bevölkerungsentwicklung und der damit verbundenen hohen und noch steigenden Nachfrage voll belegt, daher bietet ein Pflegeheim auch für den Betreiber eine attraktive Einnahmequelle. Jedes Jahr findet eine ordentliche Eigentümerversammlung statt, in dem der Betreiber alle wichtigen Informationen mitteilt. Am Ende der Laufzeit des Pachtvertrages entscheidet die Eigentümergemeinschaft über die Qualität und die etwaige Fortsetzung des Pachtvertrages, und ob evtl. ein neuer Betreiber das Heim weiterführen sollte. Sollte es während der Laufzeit des Pachtvertrages durch Misswirtschaft des Betreibers zu einer Insolvenz kommen, bedeutet dies nicht das die Erwerber keine Mietzahlung erhalten! In diesem Falle schüttet die Hausverwaltung die Mieteingänge der Bewohner nicht mehr an den bisherigen Betreiber aus. Es werden für diesen sehr unwahrscheinlichen Fall als zusätzliche Absicherung sogenannte „Feuerlösch-Betreiber“ installiert, die das Pflegeheim weiterführen bis eine reguläre weitere Betreibung durch einen neuen Betreiber sichergestellt ist.

Wenn der Bewohner nicht in der Lage ist die Differenz aufzubringen, treten unmittelbar die Sozialversicherungsträger ein und zahlen an den Betreiber.

Die staatlichen Träger garantieren die Zahlung an den Pflegeheimbetreiber über einen sog. Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI und damit die Mietzahlung, wenn der zu pflegende Bewohner nicht über ausreichende liquide Mittel verfügen sollte.

Gerät der Betreiber in die „Schieflage“, sind die Ströme direkt an den Investor, über den Verwalter, ausgekehrt.

Der wesentliche Unterschied zwischen beiden Wohnformen besteht darin, das in einem Pflegeappartement nur Bewohner einziehen dürfen, denen nach Massgabe der Pflegeversicherung mindestens eine Pflegestufe 1 zugewiesen wurde. Eine betreute Wohnung hingegen ist eine herkömmliche Wohneinheit mit i.d.R. mindestens 2 Zimmern, in die Bewohner frei von Pflegestufen einziehen können. Diese Art der Unterbringung ist gemäss Sozialgesetzbuch XI nicht förderfähig und es greift bei Leerstand kein Sozialversicherungsträger. Die bei einer klassischen Immobilie vorhandenen Vermieterrisiken wie z.B. Mieterwechsel, Leerstand, Neuvermietung und evt. Ausbleiben der Mietzahlung verbleiben beim betreuten Wohnen beim Eigentümer. Auch die Pflicht zur Instandhaltung z.B. verbleibt im Unterschied zum Pflegeappartement beim Erwerber. In einigen Fällen jedoch bieten renommierte Betreiber auch für die Wohnungen im Bereich „betreutes Wohnen“ einen langfristigen Mietvertrag an, der eine Mieteinnahmensicherheit bietet.
Durch den mit dem Betreiber geschlossenen Pachtvertrag ist sichergestellt das auch dann Mieteinnahmen gezahlt werden wenn ein Apartment für einen gewissen Zeitraum leer stehen sollte. Die Höhe der Miete des Apartments ist nicht wie bei einer herkömmlichen Immobilie an den Mietspiegel gekoppelt, sondern an den Miet- und Investkostenanteil, der durch den jeweiligen Landschaftsverband definiert ist. Es besteht keinerlei Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bewohner sondern lediglich zwischen Erwerber und Betreiber. Durch diese Vertragskonstellation fallen bei einer Pflegeimmobilie keine nennenswerten Kosten für die Verwaltung an.

Beim Kauf eines Pflegeappartements gibt es keine klassischen Risiken. Eine Mietminderung beispielsweise ist ausgeschlossen. Ein Mietausfall entfällt ebenfalls. Bei der Eigentumswohnung bieten sich zahlreiche potentielle Risiken. Angefangen bei Rechtstreitigkeiten mit den Mietern, mögliche Zwangsräumungsmaßnahmen bei Mietnomaden oder zahlungsunfähigen Mietern. Hinzu kommen mögliche Kosten durch die Mietersuche und des damit verbundenen Aufwandes. Ganz wichtig: Instandhaltungskosten etc. sind Faktoren, die unbedingt bei der Finanzierung grundsätzlich berücksichtigt werden müssen. All dies entfällt beim Pflegeappartement.

Nicht unbedingt ein Risiko, aber dennoch zeit- und kostenintensiv ist der Arbeitsaufwand als Eigentümer einer Eigentumswohnung. Mietersuche, Mieterkontakt, Nebenkostenabrechnungen etc. Dieser Aufwand entfällt beim Kauf eines Pflegeappartements, da der Betreiber dafür verantwortlich ist.

Der Betreiber ist für die laufenden Betriebskosten verantwortlich und trägt diese - darüber hinaus ist er für die laufende Instandhaltung des Pflegeheims verantwortlich und trägt auch in diesem Fall die Kosten.

Bedingt durch die Standortauswahl beim Pflegeappartement und aufgrund der Marktlage bleibt der Wert des appartements konstant. Zudem können beim Wiederverkauf auf der Basis automatischer Mietsteigerungen entsprechend hohe Renditen erzielt werden. Bei der Eigentumswohnung richtet sich der Wiederverkaufspreis nach der aktuellen Marktlage vor Ort und unter Berücksichtigung gesamtwirtschaftlicher Aspekte. Somit ist der Kaufpreis abhängig von der Nachfrage in der Region/am Standort.

Beim Pflegeappartement erfolgt die Abschreibung mit 2 Prozent auf 50 Jahre. Dies gilt auch für Eigentumswohnungen. Beim nicht abschreibungsfähigem Grundstücksanteil gibt es Unterschiede: Beim Pflegeappartement liegt hier der Anteil bei 3,7 Prozent. Bei der Eigentumswohnung zwischen 20 und 30 Prozent.

Zudem besteht die Möglichkeit beim Pflegeappartement, für das Inventar zusätzliche Sonderabschreibungsformen zu nutzen. Dies entfällt komplett bei der Eigentumswohnung.

Pflegeappartements bieten eine Vielfalt von Vorteilen gegenüber der klassischen Anlage einer Eigentumswohnung. Dies beginnt bereits bei der Objektauswahl. Alle Pflegeappartements unterliegen den gleichen Auflagen und notwendigen Eigenschaften. Damit spielt die Frage, welches appartement, keine entscheidende Rolle. Der Standort selbst wurde grundsätzlich auf der Basis von Kosten-/Nutzen-Analysen sowie einer klassischen Standortanalyse und der wichtigen Bedarfsprüfung festgelegt – somit besteht kein Risiko.

Bei der Eigentumswohnung hingegen beginnt das Problem schon bei der mühsamen Suche nach dem richtigen Investitionsobjekt: Grundriss, die Ermittlung des möglichen Mietpreises auf der Basis des Standortes, des Mietspiegels und der Infrastruktur. Oder aber auch die wichtige Frage nach dem Alter des Hauses, möglicher anstehender Renovierungen oder zusätzliche Kosten durch gesetzliche Auflagen.

Der Vergleich

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Worin unterscheiden sich Pflegeimmobilie und Eigentumswohnung?

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Die Musterberechnung

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Wie rechnet sich eine Investition im Bereich der Pflegeimmobilien?

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